대표세무사 칼럼
[김완일의 절세가인] 부동산법인 판정과 컨설팅의 시간
2024-01-23 08:22
[김완일의 절세가인] 부동산법인 판정과 컨설팅의 시간
◎ 부동산법인의 의미
우리나라 영리법인은 결산일을 대부분 12월 말일로 하고 있어 비상장 중소기업 주식을 매매하거나 증여와 같은 의사결정은 연말부터 시작해서 결산을 완료하는 3월까지 하게 된다. 주식이동을 고려할 때 기본적으로 고려해야 하는 요소는 주식가액의 평가이나 일상적인 업무에 해당하지 아니하여 전문가조차도 혼란스러워하고 있다.
재산의 평가는 특수한 분야에 해당하여 비상장주식평가와 관련한 책을 출간하고 세무사나 국세공무원에게 오랫동안 강의를 하다가 보니 비상장주식의 평가와 관련한 질문을 자주 받게 된다. 그 중에서 부동산법인의 판정은 대단히 중요한 요소에 해당하지만 관련 규정에 대한 이해 부족으로 하루가 멀다하고 질문을 받게 되고, 전화로 설명을 하여도 충분히 이해하지 못하는 분위기이다. 이에 따라 이해를 돕기 위해 관련 법령을 제시하면서 설명해야 이해할 수 있을 것 같아 이번에는 관련 법령을 통해 설명하고자 한다.
부동산법인은 해당 법인에서 보유한 자산 중에서 “토지, 건물, 부동산에 관한 권리의 가액”, 즉, 부동산가액이 차지하는 비율이 자산총액의 50% 이상인 법인을 말하며, 이를 부동산과다보유법인이라고 한다. 부동산과다보유법인의 판정은 비상장주식에 대한 보충적 평가방법을 적용할 때 가중치의 적용이 달라서 구분을 그르치면 그 평가액에서 큰 차이가 발생하여 낭패를 겪게 된다.
비상장주식의 평가는 원칙적으로 수익가치와 자산가치에 대해 3과 2의 가중치를 각각 부여하여 가중평균하게 되지만 부동산과다보유법인의 경우에는 자산가치가 수익가치보다 더 큰 영향을 미친다고 보아 자산가치에 대해 3의 가중치, 수익가치에 대해 2의 가중치를 부여하여 평가하고, 해당 법인의 자산총액 중에 부동산의 보유비율이 80% 이상인 경우에는 자산가치로만 평가하게 된다.
부동산법인은 양도할 때도 과세방법에서 다르게 적용하고 있다. 주식의 양도차익에 대해 과세할 때 대주주에 해당하는 경우에는 20%의 단일세율(과세표준 3억원 초과분은 25%)로 과세하는 것과 달리 해당 법인의 자산총액 중에서 부동산가액이 차지하는 비율이 50% 이상으로서 특정주식에 해당하거나, 골프장업·스키장업 등을 영위하는 법인으로서 부동산의 비율이 자산총액의 80% 이상인 법인의 주식에 해당하는 경우에는 기본세율(9%~45%)로 과세하게 된다.
부동산법인에 대한 평가방법이나 양도에 따른 과세방식, 「소득세법」과 「상속세 및 증여세법」에서 사용하는 용어도 상이하다. 이에 따라 부동산과다보유법인의 판정기준에 대해 정리하고 컨설팅 소재의 발굴에 대해 간략하게 정리한다.
◎ 부동산과다보유법인의 판정방법
비상장주식의 평가는 매매의 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 3개월 이내에 발생한 사례가액을 시가로 적용하고, 상속 또는 증여의 경우에는 평가기간 내에 발생한 사례가액이 확인되면 그 사례가액으로 평가하며, 사례가액이 확인되지 아니하는 경우에는 세법에서 정하고 있는 보충적 평가방법에 따라 평가한다.
비상장주식에 대한 보충적 평가방법은 1주당 순손익가치와 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율로 가중평균한 가액으로 평가하는 것을 원칙으로 하고, 부동산과다보유법의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 하며, 그 가중평균한 가액이 1주당 순자산가치에 80%를 곱한 금액보다 낮은 경우에는 1주당 순자산가치에 80%를 곱한 금액을 비상장주식의 가액으로 한다.
부동산과다보유법인은 「소득세법」 제94조 제1항 제4호 다목에 해당하는 법인을 말한다. 이 규정에 의하면 법인의 자산총액 중 토지·건물·부동산에 관한 권리의 합계액이 차지하는 비율이 50% 이상인 법인으로서, 해당 법인이 직접 또는 간접으로 보유한 다른 법인의 주식가액에 그 다른 법인의 부동산이 있는 경우에는 보유비율을 곱하여 산출한 가액을 부동산가액에 가산하여 부동산 비율을 산정하며, 그 비율이 80% 이상인 법인의 주식의 경우에는 1주당 순자산가치로 평가한다.
부동산과다보유법인을 판정할 때 주의해야 할 점은 자산총액 중에 토지·건물·부동산에 관한 권리의 합계액이 차지하는 비율의 계산이다. 부동산가액의 합계액이 차지하는 비율을 계산할 때 자산총액과 토지·건물·부동산에 관한 권리의 합계액 계산은 「소득세법」을 준용하도록 하고 있다. 부동산과다보유법인은 「소득세법」 제94조 제1항 제4호 다목에 해당하는 법인을 말하며, 이와 관련한 「소득세법 시행령」 제158조 제4항에서는 “자산총액은 해당 법인의 장부가액을 따른다”라고 하면서 괄호에서 토지와 건물은 기준시가가 장부가액보다 큰 경우에는 기준시가를 적용하는 것으로 규정하고 있다.
따라서, 부동산과다보유법인을 판정할 때 자산은 원칙적으로 장부가액을 적용하되 토지와 건물에 대해서는 장부가액과 기준시가를 비교하여 큰 금액으로 평가한다. 장부가액은 과거에는 기업회계상 장부가액으로 해석한 적도 있었으나 법원의 판례에 따라 세무상 장부가액을 적용하는 것으로 해석하고 있다.
결국, 「소득세법」에 따라 부동산가액의 비율을 계산해서 부동산과다보유법인에 해당하는지를 구분하고, 그 결과에 따라 가중치의 부여 비율, 1주당 순자산가치 적용 등을 확정하고 비상장주식에 대한 보충적평가방법을 적용하는 것이다. 비장상주식에 대한 보충적 평가방법을 적용할 때 자산가치는 예금의 경우에는 평가기준일까지 발생한 이자를 가산하여 평가하는가 하면, 채권, 자회사 등에 투자한 유가증권 등에 대해서도 평가해야 하고, 논쟁의 한가운데에 있는 법인이 보유하고 있는 부동산에 대해 과세관청이 일방적으로 소급 감정하는 감정가액의 시가 적용에 대해서는 개인이 보유하고 있는 부동산에 대한 평가와 같은 고민을 해야 한다.
이상에서 설명한 바와 같이 부동산법인의 판정은 「소득세법」을 준용하도록 하고 있어 부동산가액의 비율을 산정하기 위하여 자산 중에 토지와 건물의 기준시가와 비교 평가하는 것과 「상속세 및 증여세법」에서 규정한 비상장주식에 대한 보충적 평가방법에 따라 자산가치를 평가하는 것은 별개의 문제라는 것을 이해해야 한다.
◎ ‘김완일 컨설팅 Team’의 절세조언
재산을 평가할 때 세법에서 정하고 있는 평가방법은 「상속세 및 증여세법」과 「소득세법」에서 각각 규정하고 있어 혼란스러워하고 있다. 「상속세 및 증여세법」에서 규정한 보충적 평가방법은 사례가액이 확인되지 아니한 경우에 적용하는 방법으로 다른 세법에서도 이를 준용하고 있어 재산평가에 있어 기본법과 같은 성격을 가지고 있다. 일부에서는 주식의 양도가액을 「소득세법」에서 규정한 기준시가를 적용해야 한다는 주장을 하기도 하지만 추계결정을 할 때 이외에는 거의 쓸모가 없는 규정이라 할 수 있다.
그렇지만 부동산법인을 판정할 때는 「소득세법」을 준용하고 있어 자산 중에 토지와 건물에 대해서는 반드시 기준시가와 장부가액을 비교하여 평가한다는 점에 유의해야 하고, 그 시기는 평가기준일을 기준으로 판단해야 한다. 이와 함께 평가기준일 이전에 발생한 차입금 또는 증자 등과 관련하여 증가한 현금·대여금 등의 발생시기에 따라 다른 결과를 초래하므로 주의가 요망되고, 다른 한편으로는 컨설팅을 고려할 때 활용가치가 있는 부분이다.
이러한 점을 고려하면 연말이나 결산을 하는 시점에는 다양한 컨설팅의 소재를 발견할 수 있다. 예를 들어, 직전 사업연도의 수익성이 다른 사업연도보다 크게 높거나 낮은 경우, 부동산 일부를 처분하거나 새로운 부동산을 취득하는 경우 등 평가기준일 전·후의 사정을 고려하면 주식이동을 원하는 방향으로 활용도 가능하게 된다.
조세회피를 방지하기 위한 부당행위계산부인이나 증여이익의 계산은 시가와 대가와의 차이가 발생할 때 적용하고 그것을 판단할 때의 기준은 해당 거래일 현재의 시가이다. 시가의 결정은 세법에서 명확히 규정하고 있으므로 컨설팅에 관심이 있는 전문가에게는 대단히 좋은 환경이라고 할 수 있다. 연말이나 연초 결산을 할 때는 주식이동을 고려할 적절한 시기라고 할 수 있다.
[김완일 세무사 프로필]
△ 세무법인 가나 대표세무사
△ 주식평가연구원장
△ 국회입법조사처 국민공감입법혁신위원
△ 서울지방세무사회장 역임
△ 기재부 세제실 국세예규심사위원회 위원 역임
△ 국세청 비상장주식평가심의위원회 위원
△ 서울지방국세청 재산평가심의위원회 위원 역임
△ 한양대학교 겸임교수 역임
△ 한국세법학회·한국지방세학회 부회장 역임
△ 코스닥협회 자문위원회 위원 역임
△ '비상장 주식평가 실무' 저자
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