◎ 효도계약의 필요성

한국은 1945년 광복 이후 1990년대 후반까지 원조를 받는 나라였으나, 개발도상국에 원조를 제공하는 '원조 선진국'으로 변모했다. 이러한 경제적 발전의 밑바탕에는 한국 민족의 근면성과 교육열이 있다. 특히, 자녀 교육에 대한 열정은 세계 최고 수준의 대학진학률에서 드러나며, 많은 부모들이 자녀의 대학교육을 자랑스럽게 여긴다. 또한, 자녀의 결혼자금과 주택 마련까지 지원하는 등 부모는 자녀를 위해 아낌없이 지원한다.

그러나 이런 무조건적인 지원은 부모의 노후준비 부족으로 이어져, 한국의 노인 빈곤율이 OECD 국가 중 가장 높다는 문제점을 안고 있다. 농경사회에서의 전통적인 부모와 자녀 관계가 산업사회로의 변화 과정에서 노후 대비 부족으로 이어졌다고 볼 수 있다. 전통적으로 부모가 모은 재산을 자녀에게 물려주는 것이 일반적이었으나, 재산증여 이후 자녀의 부모 돌봄 의무 소홀이 문제로 대두되었다.

이에 따라 법원은 부모의 부양의무를 저버린 자식에게 부모로부터 받은 주택을 반환하라는 판결을 내린 사례가 있으며, 이는 부담부증여(負擔附贈與:특정한 의무나 조건을 부여하는 의미, 부모가 자녀에게 재산을 증여하면서 미래에 부모의 부양이나 기타 조건을 이행하도록 하는 경우가 이에 해당)의 조건을 이행하지 않았을 경우 증여를 해제할 수 있다는 법적 근거에 따른 것이다.

노인 빈곤 문제에 대응하기 위해 주택연금 가입이 제안되고 있으며, 최근에는 부모가 주택을 자녀에게 증여하면서 생활비 부담을 조건으로 하는 부담부증여 계약서, 즉 '효도계약서' 작성이 증가하고 있다. 또한, 주택연금 방식을 활용해 부모의 노후 생활비를 지원하는 방법도 고려되고 있다. 이 방식은 주택의 양도 대가를 매월 부모에게 생활비로 지급하는 것으로, 주택연금 방식을 적용한 주택가격과 매월 지급되는 생활비 결정 등을 고려한 효도계약서 작성 시 고려해야 할 사항들을 간략하게 정리한다.
 

◎ 주택연금과 정기금의 계산

연금은 일정 기간마다 지급되는 돈으로 사전에서 설명한다. 여기에는 국민연금, 퇴직연금, 주택연금 등이 포함된다. 주택연금은 주택을 소유한 사람이 그 주택을 담보로 해서 평생 동안 매월 연금을 받는 제도이다.

주택연금은 마치 대출을 받는 것과 유사하게 운영된다. 여기서 주택을 담보로 매월 일정액의 연금을 받고, 대출자가 사망하면 담보 주택을 통해 대출금과 이자를 상환한다.

부모가 자녀에게 주택의 소유권을 넘기고 매월 연금방식으로 노후 생활비를 지급받는 것은 주택연금과 유사하다. 주택연금의 지급방식은 주택의 매매가액을 결정하고 이를 정기금 평가방식을 활용하여 매월 지급받는 형태로 운영된다.

정기금은 정기적으로 금전이나 물건을 지급하는 채권으로, 연금, 정기급 부양료, 지료 등이 해당한다. 민법에서는 종신정기금에 대해, 당사자 일방이 자신, 상대방 또는 제3자의 종신까지 정기적으로 금전이나 물건을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 있다고 규정한다.

정기금과 종신정기금은 모두 주기적으로 금전이나 다른 형태의 이익을 제공하는 계약에 기반을 둔다. 정기금은 일정 기간 동안 정기적으로 금전이나 다른 혜택을 지급하는 계약을 의미하며, 이 기간은 고정되어 있거나, 특정 조건에 따라 변할 수 있다. 종신정기금은 특정인의 생존 기간 동안 지속되는 정기적인 금전이나 이익의 지급을 의미한다.

주택 매매 시, 매매가액과 매월 받을 정기금의 현재가치를 계산하여 일치시키는 방식으로 지급 기간을 정할 수 있다. 현행 세법상 이자율은 연리 3.0%이므로, 이를 매월 환산하면 0.25%의 이자율로 정기금을 받는 것으로 계산한다. 이를 통해 연금의 현재가치와 주택의 매매가액의 현재가치를 일치시키는 상환 기간을 계산할 수 있다.

부모에게 매월 연금 형식으로 생활비를 지원하고, 사망 전에 전체를 상환하지 못할 경우 남은 금액은 상속재산에 포함한다.

◎ ‘김완일 컨설팅 Team’의 절세조언

부모가 노후에 자녀에게 주택의 소유권을 넘기는 경우, 직계존비속 간 거래로 인해 증여세가 과세될 수 있다. 상속세 및 증여세법 제44조에 따르면, 배우자나 직계존비속에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자나 직계존비속이 증여받은 것으로 추정하여 증여재산가액으로 간주한다.

가족관계에서 재산 이전이 변칙적인 거래로 이용되는 것을 방지하기 위해 세법에서는 엄격한 규제를 두고 있다. 하지만 법원의 결정에 따른 경매, 파산선고에 의한 처분, 공매, 증권시장을 통한 유가증권 처분, 또는 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우 등에서는 증여추정규정을 적용하지 않는다.

법원은 부모와 자식 사이에 아파트 소유권을 넘기고 평생 연금방식으로 매월 노후생활자금을 지급받는 경우를 주택연금과 유사하게 볼 수 있다고 판단하기도 했다. 적어도 상당한 대가를 지급했다면, 그 부분은 증여세 과세가액에서 공제될 수 있다. 사망 시까지 매월 종신정기금을 지급하는 의무가 있다면, 이는 부동산 소유권 이전의 대가에 해당하므로 양도소득세 과세대상이 될 수 있다는 판결도 있었다.

효도계약서를 작성할 때는 자녀가 지급할 수 있는 범위 내의 월정 생활비 규모를 설정하고 상환 기간을 정하는 것이 중요하다. 이때 주택 매매가격 설정, 절세를 위한 저가 매매 방식, 자녀의 부양의무, 제사 및 효도 의무의 부담, 계약해제 조건 등을 포함시키는 것이 좋다.

효도계약은 단순한 감정이나 자식에 대한 믿음만으로 이루어져서는 안 된다. 증여 당시의 감정에 치우치지 말고, 실질적인 법적 보호와 노후 안정을 위한 신중한 접근이 필요하다. 증여와 함께 효도계약도 함께 작성하는 것이 좋으며, 이때 자녀뿐만 아니라 자녀의 배우자도 계약에 참여시키는 것이 중요하다. 이는 당장에는 어렵고 복잡해 보일 수 있지만, 결국 서로에게 이익이 되며, 미래의 불확실성에 대비할 수 있는 확실한 방법이다.

오랜 경험으로 봤을 때, 결국 남는 것은 기억이나 감정이 아니라 서류다. 모든 합의는 명확하게 문서화해야 하며, 법적 효력을 지니도록 공증을 받는 것이 바람직하다. 이러한 절차를 거치는 것은 부모와 자식 간의 신뢰를 강화시키고, 각자의 권리와 의무를 명확히 하는 데에도 도움이 된다. 따라서, 효도계약은 단순한 감정적 결정이 아니라, 신중한 법적 고려와 상호 이해에 기반해야 함을 명심해야 한다.

[김완일 세무사 프로필]

△ 세무법인 가나 대표세무사
△ 주식평가연구원장
△ 국회입법조사처 국민공감입법혁신위원
△ 서울지방세무사회장 역임
△ 기재부 세제실 국세예규심사위원회 위원 역임
△ 국세청 비상장주식평가심의위원회 위원
△ 서울지방국세청 재산평가심의위원회 위원 역임
△ 한양대학교 겸임교수 역임
△ 한국세법학회·한국지방세학회 부회장 역임
△ 코스닥협회 자문위원회 위원 역임
△ '비상장 주식평가 실무' 저자